导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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