近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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