导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？g alt="中国(guó)户均几(jǐ)套房？| 民生·周(zhōu)君(jūn)芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809880.png">

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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