万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么剪子股儿和籰子的意思剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么是什么，剪子股儿是什么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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