饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成(chéng)额外的(de)负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思)租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思)购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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