万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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