文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(y决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思uē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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