5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变(处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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