文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭23岁属什么生肖验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(23岁属什么生肖xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 23岁属什么生肖