5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yā头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀ng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀jiàn)。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀