5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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