OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项(x铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗iàng)目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎来了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度(dù)，我们(men)肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大(dà铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗)园(yuán)单层以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团和张江高科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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