广东省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的(de)相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩(zhì)序Medical staff可数吗，stuff(xù)整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈(Medical staff可数吗，stufftán)等综(zōng)合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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