5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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