饱受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从业主体i管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查(chá)处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支付(fù)一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāio)作的透明(míng)度，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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