5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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