近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业娜能组成什么词，娜字能组什么词语(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者娜能组成什么词，娜字能组什么词语在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产娜能组成什么词，娜字能组什么词语生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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