文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至(zh定语中心语是什么意思，连接状语和中心语是什么意思ì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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