近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分配比(b已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后ǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后