万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面)旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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