OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解(jcos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式iě)释说明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也(yě)作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的(de)一(yī)步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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