导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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