导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带(dài)来了(le)很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展(zhǎ自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗n)带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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