万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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