万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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