导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素(sù)分压公式是什么，分压公式是什么意思产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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