饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负(fù)担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费上，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿)来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通(tō乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿ng)过(guò)转嫁的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司(sī)可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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