5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(y艾特是什么意思è)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)艾特是什么意思他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(艾特是什么意思jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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