OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价(jià)格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是(shì)不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现(xiàn)回(huí)落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了(le)解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多(duō)平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一(yī)些其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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