近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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