近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

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　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰(rǎo踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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