近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可200克是几两 200克是多少毫升供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的200克是几两 200克是多少毫升(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 200克是几两 200克是多少毫升