OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解(jiě)10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得(dé)到了一(yī)定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由于张10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有(yǒu)那么多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营(yíng)销方面能(néng)更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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