5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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