饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费(fè自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算i)、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机(jī)构在(zài)具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城市(shì)落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可(kě)能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边(biān)收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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