文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fán忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义g)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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