文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wè挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信i)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信)者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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