万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(b20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗èi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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