饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额(é)外的(de)负担(dān)，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关(guān)于(yú)房地(dì)产中介服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量)构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不(bù)按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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