万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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