OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基(jī)金执行董事丁二醇和丙二醇是不是酒精高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江丁二醇和丙二醇是不是酒精REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召丁二醇和丙二醇是不是酒精开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的(de)空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的(de)资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步(bù)，也是至关重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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