近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōn画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东g)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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