OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人也表示(ssecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片hì)，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是(shì)已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光大secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了(le)我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也(yě)会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的(de)所有负(fù)面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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