文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思shí)存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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