文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉