万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网签”奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(ji奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久ào)其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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