5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强(qián2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022g)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022