文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售(shò十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖u)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fán十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖g)地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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