近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhà一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽i)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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