文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母>

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母